仲介で不動産を売ると、成功報酬として「仲介手数料」を支払います。「いくらかかるのか」「値引きできるのか」は、多くの売主が最初に気にする点です。この記事では計算式・上限・早見表に加え、2024年7月の最新改正、そして買取なら手数料がゼロになる理由まで解説します。
この記事でわかること
- 仲介手数料の計算式と上限（速算式）
- 価格帯別の仲介手数料 早見表
- 2024年7月改正（800万円以下の特例）の中身
- 仲介手数料が無料・割引になるケースの注意点
仲介手数料の計算式と上限
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売主・買主の一方から受け取れる上限は、売買価格に応じて次の料率で計算します。
| 売買価格の部分 | 上限料率 |
| 200万円以下の部分 | 5%＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3%＋消費税 |
価格が400万円を超える場合は、速算式「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」でまとめて計算できます。これはあくまで上限であり、これより低く設定するのは自由です。
仲介手数料の早見表
速算式で計算した、価格帯別の上限額（消費税10%込み）の目安です。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
| 500万円 | 約23.1万円 |
| 1,000万円 | 約39.6万円 |
| 2,000万円 | 約72.6万円 |
| 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 |
例として3,000万円なら、3,000万円×3%＋6万円＝96万円、消費税込みで約105.6万円が上限です。
2024年7月改正｜800万円以下は最大33万円に
空き家の流通を後押しするため、2024年7月1日に宅建業法の報酬規定が6年ぶりに改正されました。ポイントは次の通りです。
- 売買価格800万円以下の物件（空き家等）は、仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に
- 従来は400万円以下が対象で売主からのみだったが、対象を800万円以下に拡大し、売主・買主の双方からそれぞれ最大33万円を受け取れるよう変更
低価格物件は通常の速算式だと手数料が少なく、会社が積極的に扱いにくい課題がありました。この改正は、低価格の空き家でも会社が販売活動に注力できるようにし、流通を促す狙いがあります。地方の実家や低価格物件を売る方は、この特例が適用されるか確認しておきましょう。
「仲介手数料 無料・割引」の注意点
「仲介手数料無料」をうたう会社もありますが、仕組みを理解しておくことが大切です。無料・割引には、買主側からの手数料で成り立たせている、両手仲介を前提にしている、サービス範囲を絞っているなど、それぞれ背景があります。手数料の安さだけで選ぶと、販売活動が手薄になり「結局高く売れなかった」となることもあります。手数料と販売力のバランスで判断しましょう。
買取なら仲介手数料はかからない
仲介手数料は「仲介」という間に入るサービスへの報酬です。買取は不動産会社が直接の買主になるため、仲介手数料は原則発生しません。買取価格は相場より低めですが、この手数料が不要になる点は手取り額を考えるうえで重要です。「仲介で高く売って手数料を払う」のと「買取でやや安く売って手数料ゼロ」の、最終的な手取りを比べて検討しましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 仲介手数料はいつ支払いますか？
A. 一般に売買契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払う形が多いです。会社により異なるため契約時に確認しましょう。
Q. 仲介手数料は値引き交渉できますか？
A. 上限以下であれば自由なので交渉は可能ですが、値引きで販売活動が手薄になる場合もあります。金額と活動内容の両面で相談するのがよいでしょう。
Q. 売れなかった場合も仲介手数料はかかりますか？
A. 仲介手数料は成功報酬なので、売買が成立しなければ原則かかりません（特別な広告費等を別途依頼した場合を除く）。
まとめ
- 仲介手数料の上限は速算式「売買価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超）
- 2024年7月改正で800万円以下の空き家等は最大33万円（税込）に
- 「無料・割引」は仕組みと販売力のバランスを確認
- 買取なら仲介手数料は原則ゼロ。手取り額で比較を
次回（第5回）は、売却で避けて通れない「税金」を解説します。譲渡所得税の計算、マイホーム3,000万円特別控除、相続空き家特例まで、手取りを左右する知識をまとめます。
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