仲介で家を売ると決めたら、最初に必ず結ぶのが「媒介契約」です。実はこの契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで売却活動の進め方や自由度が大きく変わります。「よく分からないまま勧められた契約にサインした」とならないよう、仲介の全体像と媒介契約の違いを理解しておきましょう。
この記事でわかること
- 仲介で売却するときの全体の流れ（査定から引き渡しまで）
- 一般・専任・専属専任の媒介契約3種類の違い
- レインズと販売活動の中身
- 自分に合った媒介契約の選び方
仲介で売却する全体の流れ
- 査定 ── 物件の売却見込み価格を算出してもらう
- 媒介契約 ── 売却活動を依頼する会社と契約（ここで3種類から選ぶ）
- 販売活動 ── 広告掲載やレインズ登録で買主を探す
- 内覧対応 ── 購入希望者に物件を見てもらう
- 売買契約 ── 買主と条件を合意し契約を締結
- 決済・引き渡し ── 代金を受け取り物件を引き渡す
全体は買主が見つかるかどうかに左右され、数か月〜1年以上かかることもあります。最初の分岐点が「2」の媒介契約です。
媒介契約とは
媒介契約とは「この会社に売却活動をお願いします」と正式に依頼する契約です。会社はこれに基づき広告を出し、買主を探します。種類は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つで、主に「複数社に同時に頼めるか」「自分で買主を見つけてよいか」「会社の義務の重さ」が異なります。
媒介契約3種類の違い
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時依頼できる契約です。自分で買主を見つけて直接取引することも認められます。自由度は高い反面、会社は「他社で決まれば報酬ゼロ」のため広告に力を入れてもらいにくい面があります。レインズ登録や活動報告は義務ではありません。好条件で黙っていても買い手がつきそうな物件で選ばれやすい契約です。
専任媒介契約
1社のみに依頼する契約です。自分で買主を見つけて取引することは認められます。会社は契約から7日以内にレインズ登録し、2週間に1回以上、販売活動を報告する義務を負います。1社に任せる分、会社も力を入れやすく、進捗も把握できる、バランスの取れた選択肢です。
専属専任媒介契約
1社のみに依頼し、自分で見つけた買主とも会社を通して取引する契約です。最も拘束が強い一方、会社の義務も最も重く、契約から5日以内にレインズ登録、1週間に1回以上の活動報告を行います。手厚いサポートと頻繁な報告を受けたい場合に向きます。
媒介契約の比較表
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
| 依頼できる会社数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可（会社を通す） |
| レインズ登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 活動報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 向いている人 | 好条件・自力でも売れそう | バランス重視 | すべて任せたい |
レインズと販売活動の中身
レインズ（REINS）とは、不動産会社だけが見られる物件情報の共有ネットワークです。登録されると全国の会社があなたの物件を見て、それぞれの顧客に紹介でき、買主と出会う窓口が一気に広がります。販売活動には他にも、ポータルサイト掲載・自社サイトやチラシ広告・既存顧客への紹介・内覧の調整と立ち会いがあります。専任・専属専任ではこれらに注力しやすく、活動報告で反響を把握できるのも安心材料です。
自分に合った媒介契約の選び方
- 物件に魅力があり自分でも動きたい ── 一般媒介で複数社に幅広く募集
- 信頼できる1社に任せ進捗も知りたい ── 専任媒介がバランスよく多くの方向き
- とにかく手厚くサポートしてほしい ── 専属専任媒介で頻繁な報告と積極的活動
どの契約でも最終的に売る力は「会社の販売力」と「担当者の熱意」に左右されます。契約形態以上に、信頼できる会社・担当者かの見極めが大切です（会社選びは第10回で詳述）。
よくある質問（FAQ）
Q. 媒介契約はどれが一番おすすめですか？
A. 多くの方には専任媒介がバランス良くおすすめですが、好条件物件なら一般媒介、手厚さ重視なら専属専任と、物件と希望次第です。
Q. 媒介契約の期間はどのくらいですか？
A. 専任・専属専任は最長3か月が基本で、更新も可能です。一般媒介は法律上の期間制限はありませんが、3か月を目安にする運用が一般的です。
Q. 契約後に会社を変えられますか？
A. 契約期間満了で他社に変更できます。期間中の解約は条件があるため、契約時に確認しておきましょう。
まとめ
- 仲介は「査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 内覧 → 売買契約 → 引き渡し」で進む
- 媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類
- 一般は自由度、専任はバランス、専属専任は手厚さが特徴
- レインズ登録で物件情報が全国に共有され買主と出会う窓口が広がる
- 契約形態の選択以上に、信頼できる会社・担当者選びが結果を左右する
ここまでの基礎編で買取と仲介の仕組みが見えてきました。次回からは「お金編」。第4回は多くの方が気にする「仲介手数料」を計算式から2024年の最新改正まで徹底解説します。
どの媒介契約が合うかも含め、売却相談は無料で承ります。仲介・買取の両面から最適なプランをご提案します。
