こんにちわ伯です。買取営業として日々過ごしています。いろいろな情報をもらう中で最近収益案件の件数が減ってきたので、記事にします。
銀行が貸さない。
不動産は銀行さんありき、レバレッジありきの商売です。まさに銀行と一蓮托生のビジネスモデルである、買取再販。
物件自体に担保価値がでかいので、大きな金額を運用できるのが不動産取引の魅力ですね。収益案件の値付け方法は通常、収益還元法といわれる方法で仲介は媒介を取得します。
つまり、実際の評価の価格よりざっくりいうとかなり高く媒介を取ってきます。利回り何パーセントみたいな感じなので、銀行がお金を貸す際に重視する積算からはかなり離れることになります。
銀行は貸した金が戻ってくるまでが商売なので、デフォルトして戻ってこない可能性が高い物件には融資をしたがりません。
そうするとどうなるか、物件を購入する際に頭金をたくさん入れなければならなくなり、収益案件は安くても１億円とかするので、１割でも１０００万円。まー普通に考えて金持ち以外簡単に動かせるお金ではないですよね？
＋諸費用のことを考えたら、収益物件を買う人だって物件選定は厳選に厳選を重ねるはずです。流動性悪し・・・
こんなのが連鎖的に続いて、今現在僕のところに来る収益案件は利回り低いだけのクソ物件が多いです。
そんなのより、住宅ローンが使える実需向けの物件のが値付けさえ間違えなければ必ず売れるので、最近は実需ばかり買い取ってます。というわけでここ１．２年は実需をメインに買い取っていきます。
