こんにちわ、
不動産営業 伯です。
さて、今回は不動産業界にいる人間なら絶対に興味がある、
営業として、買取で入るのが稼げるか、
それとも、販売からやるほうが稼げるのか、、
この問題に対して話していきます。
最初に結論を述べましょう。
答えはどちらも稼げるです。
は？
と思ったかた、大正解です。
いきなり身も蓋もないことを言いました。
これにはちゃんと理由があります。
わかりやすく、三つに分けて説明しますので、
長くなりますが、最後までお付き合い頂ければ幸いです。
まず、前提の話ですが。
不動産という商品は唯一無二であり、その場所にそれしかないというのが
大前提になります。
その不動産という商品を買って、そのまま販売するのか、
企画をして、加工してから販売するのか、
あるいはそのままの商品を仲介として誰かに橋渡しをするのか、
その土地、建物を使い、今の所有者から別のだれかの手と渡る。
これが大まかな流れです。
その過程で仲介をすれば法律で定めれている３％
買い取ったうえでの販売であれば、その差額。
これが利益となります。
これがまず一つ目のポイント。
このことを頭に叩き込んどいてください。
どこの会社にいようが、土地を扱おうが、マンションを扱おうが
工場を扱おうが、一棟ビルを扱おうがやることは変わらないのです。
買取か仲介かと悩むことがそもそもナンセンスなのです。
一は全、全は一というやつです。
そして、２つ目のポイント
扱う対象に焦点を当てていきます。
まず、利益として一撃で３００万円を稼ぎたいと
考えることにしましょう。
なぜ３００万円かはまーなんとなく気分です。
一般サラリーマンの年収ぐらいだからです。
仲介の場合、
１億円の物件※土地でも建物でも
を販売すれば手数料としてこの金額が手に入ります。
買い取りの場合、３０００万円ぐらいの区分マンションの利益率が
だいたい１０％なので、このグロスの物件を販売すれば
その利益で３００万円です。
しかしここには落とし穴があって、
まず仲介の物件で考えた場合、１億円の物件を買える人ってどんな人かを
想像してほしいです。
まず、一般人はなかなか買えません。間違いなく富裕層といわれる部類の人たちを
相手にすることになります。
対して、区分マンション３０００万円というのはどういう人たちが買うのか、、
年収３００万円ぐらいの人でも住宅ローンを組んで買えます。
気づきましたでしょうか？
まず、お客の母数が圧倒的に違うのです。
販売するための難易度が天と地ほど違うのに利益額は一緒。
もっと細かい話をすると、１億円の物件を仲介するには元付になるにも
客付けになるにも一苦労しますが、※売主、買主ともにある程度のステータスがあり、
小手先の営業だと話にならないため。
買い取りであれば３０００万円ぐらいの物件は世の中に腐るほどあります。
商品として市場に出すまでの過程でも難易度が圧倒的に楽なのです。
扱う商品は投資用でも実需でもなんでもいいのですが、
稼ぎやすさとして考えた場合、月に１億円の物件を２件成約させるより
買い取りで３０００万円の物件を２件売るほうがはるかに稼ぎやすい。
こういうわけであります。
ここまで言うと買取側に肩入れしていると思われがちですが、下記に上記の物件を
扱う上でのそれぞれのメリット・デメリットを列挙します。
参考にしてください。
仲介の場合。
メリット
リスクがない。買取と違い在庫を抱えないので、どの物件でも扱える。
成約してからお金になるまでが早い。通常契約後１カ月
デメリット
・そもそも商品として売り出すのが難しい。
誰でもいい物件は未公開扱いにして自分の顧客に紹介しちゃうため。
元付なら別。
・仲介は自分で売り買いをしないので、顧客に振り回される。
あれがいい、これがいいなどわがままを聞いてあげなければならない。
・会社としての信頼性をエンドユーザーからは見られる。
※ホームページがない会社なんて論外です。
・最後、まとまったかなと思ったら値引き交渉や他社に
先を越されるなど、安心ができない、グリップ力が必要。
買い取りの場合
メリット
・自分が買主なので、他者の振り回しがない。
・グロスが低い物件でも再販すれば大幅に利益を取れる時がある。
デメリット
・瑕疵担保責任を背負わないといけない。
・買って商品化して販売までのサイクルが長い。
どんなに早く売れたとしても金になるのは３カ月は
かかる。
・在庫として持たなければならない。
３つ目のポイント
所属会社自体の歩合システムの問題。
この業界でよくあるのが決済後の歩合支給。
実はここが一番重要といっても過言ではありません。
歩合率が利益に対しての５％と１０％では年間で倍以上の給金の差がでます。
会社選びは慎重にしましょう。
基本、会社員として所属している自体、むしり取られている側です。
そのかわり、物件を扱うためのノウハウと経験値を得れる事がメリットでは
あります。
以上こんなところですが、
買い取りか仲介かどっちがいいか、
やりやすいのは買取から入ることでしょうね。
買い取りができればどこの会社でも活躍できるので、
以上参考になれば幸いです。
