こんにちわ伯です。不動産買取営業してます。いわゆる買取屋です。買い取ったものに付加価値つけて売ったり、たまにそのまま売ったりで利益出して生計立ててます。
本日は買取屋である私がどんな思いで物件を買い取っているかを綴ります。
物件を買うことへのこだわり。
こだわりは人一倍強いです。買取営業マンって、会社に詰められて、なくなくわけわからないのを買い、売れなくて辞めてしまう、そんな人が多いとおもいますが、私はそれがまずありません。というのもそういう考え方ができるようになったのも、ある程度不動産業界にいて、買取、再販できるようになり、お金頂けるようになってからですからね。この案件を買って、世の中へ還元できない物件なら買い取る意味ないなと・・転売するのですが、何かひと手間加えて価値を提供したいのです。
- 銀行さんからの融資が引けない
そもそも、何故転売するのかということですが、商品を作るためです。キャッシュで買って保有しているだけでは何にも社会貢献していないですし、そもそも融資引いてバランスシートの借金が増えていくというのは運営上、良くありません。借金が多いと次は貸してくれなくなるからです。会社というのは利益を上げなければなりません。
そして、不動産屋というのは商品が不動産です。大抵不動産というのは金額が大きいので、買い取る際は融資を使います。まー現金で買い取れるならそれに越したことはないのですが、投資効率を考えた場合、少ない元手で大きな金額を動かし、手元には現金を残しておくほうが賢明です。商品開発の為に融資を引く。銀行さんからは短期融資を引きます。だから※プロジェクト融資というんですね。
短期というぐらいですから、もちろん普通の事業資金の融資、運転資金の融資とはちょっと勝手が違い、1年以内の返済や数年以内での一括決済というのが一般的です。なぜ短期融資じゃないといけないなんて質問はここで話すと主旨がずれるので話しません。知りたい方は財務の見方が詳しく書いてある本やyoutubeなどで説明しているものもあるので、そちらを見てみてください。
戻ります。融資を引く際に、単なる転売だと融資が引きずらいというのはここにポイントがあります。土地ころがしと同じだと思われるのです。どういうことか？少し視点を変えてみます。同じように投資する商品として株とか先物、債券などがありますが、あれ自体も買って、何もせず価値が上がったら売るという、いわば不動産業界でいう土地ころがしみたいなのやっているじゃない？と思われがちですが、あれは買ってから何にもしていないわけではありません。（実質、会社を運営し利益を上げるのは買ってもらっている会社自体）なので、会社自体が自身の株価や価値を上げるために加工業務を行っていると言い換えられます。株主自身で何か加工するという工程が存在しませんが客観的に見れば加工しています。そう、不動産業界でいえば投資家＝銀行さんなんですね。その一つ一つのプロジェクトに対して融資を受ける会社自体が運営側に回るため、加工が必要という感じでしょうか・・しっくりくるかな、この説明で（笑）
なので、土地であれば、解体し更地にする、隣地から通行掘削の承諾をもらうetc、区分マンションならリフォームをして一般のお客様に買ってもらうなどが銀行さんに対して、どのように加工するかを話して、どのように市場に公開するかを示せれば、融資が引けるということですね。なので、どんなに魅力的に見える物件であっても社会へ還元できず、加工なしの単なる土地ころがしをするのであれば、融資が引けないのです。
街づくりの感覚を味わえる。
これも買う物件に対して、思い入れが強くなり始めてから芽生えた感覚です。不動産屋って本来は街づくりができる高尚な仕事なんですよね。どうしても利益ベースにフォーカスしたり、資産運用の為の投資用としての側面も強いので忘れがちなんですが、街づくりをしているって考えられると、物件を見たり、街を見たりするのも楽しいです。自分の親や大事な友人がこの物件に住むとしたらどんな風に加工しようかなとか、その後、大切な人たちが住んでいってここで生活をしたり、買い物をしていたりすることを想像するだけでも結構楽しめたりします。親が住むんだったらこの物件のこういうところは直さなきゃなとか、大事な人を住まわせたいからそもそもこの場所のこの物件は買わないなとかですね。
少しでもこういう感覚を持っている人が増えて一緒に物件情報を交換したり、時には共同で事業をしたりできたらうれしいなって思います。気が合う仲間内での仕事ってのは本当に楽しいものですからね。こんな感じで本日のブログは終わります。
