不動産買取再販あるある10選｜業界のリアルを正直に話します
不動産買取再販は、
「安く買って高く売るだけ」と思われがちです。
でも実際は、そんな単純な世界ではありません。
今日は、現場でやっている人間なら必ずうなずく
“買取再販あるある”を本音でまとめます。
1. 「即決案件です」はだいたい即決じゃない
仲介からよくある一言。
「これ、即決案件です。」
本当に即決される物件は、水面下で終わっています。
情報が回ってきた時点で、
すでに数社が検討し、見送っている可能性は高いです。
冷静に出口から逆算することが大切です。
2. 想定利回りは楽観的に作られている
サブリース賃料ベースで利回り8％。
でも実際には、
・空室リスク
・修繕費
・賃料下落
・売却時の価格調整
これらを織り込むと、体感利回りはもっと下がります。
数字は作れますが、キャッシュフローはごまかせません。
3. 擁壁・がけ条例は想像以上に重い
土地が安い理由がある場合、多くはここです。
・擁壁高さ3m以上
・検査済証なし
・安定計算書なし
造成や補強に1,000万以上かかるケースも珍しくありません。
読めないリスクは、基本的に避けるべきです。
4. 再建築不可は「理論上OK」と「融資OK」が違う
隣地から一部借地できれば建築可能。
法的には可能でも、
銀行が融資するとは限りません。
出口が金融機関次第の物件は、
再販としては難易度が上がります。
5. 買取価格は“相場”ではなく“出口価格”から決まる
「このエリアは坪単価◯◯万円だから」
これは再販では通用しません。
売値から、
・利益率
・取得時諸費用
・売却時諸費用
・リフォーム費
・保有コスト
を差し引いて残った金額が、仕入れ価格です。
ここを間違えると、利益は一瞬で消えます。
6. 解体費はほぼ想定を超える
アスベスト
地中障害物
埋設配管
見積りは最低ラインと考えるべきです。
余裕を見ないと、確実に利益を削られます。
7. レオパレス系など特殊物件は融資が割れる
金融機関によって評価が大きく変わります。
出口の買主が、
・自己資金いくらか
・どの金融機関を使うのか
ここまで想定して価格設定しないと売れません。
8. 一番怖いのは“時間”
売れない3ヶ月。
・金利負担
・固定資産税
・機会損失
回転が止まると、再販は一気に苦しくなります。
利益率と同じくらい、回転率が重要です。
9. 税務戦略を軽視すると利益が減る
土地建物按分。
減価償却。
法人保有か個人保有か。
ここを設計せずに買うと、
手残りが想定より大きく減ります。
再販は税務まで含めて設計する事業です。
10. 結局、勝負は仕入れで決まる
再販は売りのビジネスではありません。
仕入れで9割決まります。
・売却理由が強い案件
・相続系
・水面下情報
価格交渉できる土俵を持っているかどうか。
ここがすべてです。
まとめ
不動産買取再販は、ギャンブルではありません。
・出口価格から逆算する
・金融評価を読む
・リスクは多めに見る
・回転率を意識する
・仕入れルートを持つ
この積み重ねが結果を分けます。
「相場を見る人」ではなく
「出口を設計できる人」が勝ちます。
