東京23区で一棟マンション・一棟アパートの売却を検討していませんか？
- 一棟マンションの売却相場はいくら？
- 一棟アパートは今売るべき？
- 収益物件売却時の税金はいくら？
- 築20年超でも売れる？
- 金利上昇は価格に影響する？
この記事では、
一棟マンション売却・一棟アパート売却を検討しているオーナー向けに、相場・税金・タイミングを徹底解説します。
一棟マンション・アパート売却相場の決まり方
収益物件の売却相場は、
NOI（純収益） ÷ 市場利回り ＝ 売却価格
東京23区の一棟マンション売却相場（目安）
- 築浅RC：4.5〜5.5％
- 築15〜25年RC：5.5〜6.5％
- 木造一棟アパート：6.5〜8％
例えばNOI1,000万円の場合：
6％評価
→ 約1億6,600万円
ただし重要なのは、
買主がいくら融資を受けられるか。
収益物件売却時に銀行が見るポイント
一棟マンション売却価格は、銀行評価に強く影響されます。
銀行が重視する項目：
- 残存耐用年数
- 土地積算評価
- DSCR（返済比率）
- LTV（借入比率）
- 空室率推移
築20年超の一棟マンションは、評価が分岐点に入ります。
一棟マンションは今売るべきか？
よくある質問です。
以下に当てはまる場合は、一度売却シミュレーションをすべきです。
✔ 築20年以上
✔ 大規模修繕予定あり
✔ 金利固定終了が近い
✔ サブリース契約更新前
✔ 相続で取得した
「家賃が入っているから安心」は危険です。
NOIが落ちれば、売却価格も落ちます。
一棟マンション売却の税金はいくら？
収益物件売却時の税金は、譲渡所得税です。
所有5年超
約20％
所有5年以下
約39％
さらに注意点：
- 減価償却戻し
- 法人売却か個人売却か
- 消費税課税
- 住民税
売却価格だけ見て判断すると失敗します。
一棟マンション売却で失敗するケース
❌ 相場より高値で出して長期化
❌ 税引後手残りを計算しない
❌ 売却後の再投資戦略を持たない
売却はゴールではなく、
資産戦略の一部。
東京23区の一棟売却を考えるなら
金太郎不動産では、
- 一棟マンション売却相場の算出
- 金融目線の価格設計
- 税引後手残り試算
- 3年後売却との比較
- 収益物件の出口戦略整理
を行っています。
※売買媒介を目的としたものではなく、収益不動産戦略の情報提供を行っています。
まとめ｜一棟売却は“価格”ではなく“戦略”
東京23区の一棟マンション・アパートは、
市場環境によって評価が大きく変わります。
売るべきかどうかは、
数字を見ないと判断できません。
まずは、
あなたの一棟マンションの“現在地”を確認してみてください。
